【iMONEY智富杂志】供应短缺租盘稀 都柏林租金回

 移民政策     |      2021-04-24 16:17

香港楼价高企,买楼收租实不划算,难怪近日愈来愈多投资者放眼全球,投资英国、马来西亚甚至是泰国的楼市。这些地区的租金回报虽吸引,但原来一向少人问津的爱尔兰才是收租回报最高的地区。记者专程到爱尔兰首都都柏林一探究竟。

社会风波未平,不少市民担心在香港的资产受到牵连,因而决定走进国际,投资海外楼。但观乎主流媒体报道,如希望投资在法制建全的国家,选择似乎只得英国、加拿大和澳洲等,惟这些国家的楼价早已被全球投资者炒高,现价买入租出不见得吸引,故投资者不妨「把画面拉阔一点」,放眼投资其他较冷门的国家。

但究竟有何「刨冷」之选?我们不妨由租金回报入手,据Helgi Library统计,爱尔兰是全欧洲租金回报最高的地方,平均租金回报达7.69厘,其次就是塞浦路斯的6.87厘,至于港人熟悉的英国只是排第16,租金回报只得4.67厘,可见,投资爱尔兰物业似乎甚具价值。

Colum Butterly是爱尔兰其中一家最大地产代理公司DNG的地产经纪,他接受本刊专访时指解释,当地租金回报吸引,全因很多跨国企业都会将其欧洲总部设于爱尔兰,包括Facebook、Google、Linkedln等科技巨擘,可见全欧的科技专才都集中在爱尔兰,尤其是首都都柏林。

外来劳动人口增加,但供应却远远追不上需求,故当地租金水平冠绝全欧。据当地报章《The Irish Times》的报道,都柏林的租金水平是全欧洲第三高,平均每平方米租金达26欧元(即每呎26港元)。以此平均水平换算,假设于都柏林租一个500呎的单位,所需租金便达到13,000港元,与香港无异!

外来劳动人口增加,但供应却远远追不上需求,故当地租金水平冠绝全欧。据当地报章《The Irish Times》的报道,都柏林的租金水平是全欧洲第三高,平均每平方米租金达26欧元(即每呎26港元)。以此平均水平换算,假设于都柏林租一个500呎的单位,所需租金便达到13,000港元,与香港无异!

一房单位售逾250万

同时,都柏林虽然名列全球楼价最贵的十大城市,但楼价仍比香港便宜。现时都柏林市中心一个一房公寓单位大约售250至275万港元,远低于香港同类型的楼盘,故在「租贵楼平」的情况下,租金回报率异常吸引。

正如上文所说,租金水平高企的癥结,正是在于供应不足。Column指出,香港自金融风暴后大跌后,政府便没有续建居屋及加快供应土地,致令楼价自2012年起大幅攀升,直至近日社会运动频生才终止升势,而曾为「欧猪五国」之一的爱尔兰亦面对类似情况。

次按风暴后停建屋

原来爱尔兰在2009年时,也跟随美国陷入「次按风暴」,当时央行并未对楼按作任何限制,有部分银行便推出十成按揭计划,买楼客一元也不用付便可以买楼,「当时一个的士司机都可以有数个物业,而且银行借钱也没有月薪上限。」故在美国楼市泡沫爆破后,爱尔兰的楼价也跟随下挫,不单业主损失惨重,就连发展商也因没有足够资金回笼而陷入危机。

和香港一样,楼价大泻后政府不敢增加楼房供应,但来自外国的投资却未有减少,愈来愈多跨国企业也进驻爱尔兰各大城市,令楼价在2011年「欧债危机」见底后拾级而上。主力代理都柏林市中心楼盘的Column表示,都柏林楼价正以每年10%至15%的幅度上扬,直至近两年的升幅才再次回到单位数,而去年楼价亦跟随外围经济转差而略有调整,但近日又再重拾升势。

「现在楼价下跌了一点,我认为是吸纳时机。」作为地产代理,不会期望他看淡楼市,但无可否认的一点是,楼市赚钱并非只靠楼价升值,还要看租金回报,而当地租金水平正处历史高位,短期内也没有下调空间,「供应短缺的问题很难在短时间内解决,而爱尔兰为『欧洲硅谷』的地位未有改变,对租金有一定支持。如每年楼价以3%至4%上扬,再加上6厘租金回报,一年总回报已达一成。」

近市中心吸优质租客

由于很多来自欧洲其他国家的「打工仔」没有地方居住,他提醒,有兴趣入市的投资者如想追求更高的租金回报,首选是1房公寓单位,其次可选2房排屋。的确,据当地最大放盘平台Daft的数据显示,1房公寓单位的租金回报率最高,如都柏林1号区(都柏林分为24个区)的1房公寓单位回报率平均便达8.5厘,而2房及3房排屋就分别得7.2厘及6.9厘。

要选最方便的地区,首选当然是科企总部林立的Gland Canal Dock,该区的公寓单位空置率非常低,只要该区有盘放租,很快就可以租出,而且发展商倾向于当地建商厦,届时租盘便会更加抢手。不过,Gland Canal Dock的楼盘数量不多,如想吸纳这班高收入的优质租客,近市中心的第1、2、3、8和第4区也算不俗。

当然,任何投资也有风险,尤其是都柏林的楼价由2011年见底以来已翻了一翻,而且近年的升势亦见转慢,近两年甚至只得数个百分点的升幅,再次看到双位数增长的机会很微,皆因市场亦要顾及当地居民的承受能力,「老实说,当地人很难以个人名义买楼,因为按揭上限为年薪的3.5倍,如果是二人家庭,或许会较易买楼,所以收租绝对问题不大,但不要期望楼价会大幅上升。」

其次就是政府随时出手干预。其实政府早在2016年已看到租金高企的问题,因而推出租金管制,每个单位的租金增幅每年不得多于4%,及后又在2018年限制业主作短期出租。但即使政府推出了很多措施,由于新建成的都是较高级的公寓,故去年第三季北部城区的租金增幅便高达4.9%,北部乡区的增幅甚至高达5.6%,如情况未见改善,政府或有机会推出其他「辣招」。

去旅行顺便睇楼?

上期本栏介绍如何以Rightmove买英国楼。虽然Rightmove也有爱尔兰楼盘,但却非当地最受欢迎的平台,有兴趣的读者不妨下载另一个名为Daft的应用程式。Daft的用法其实与Rightmove无异,都是需要用家先选出心仪的地区和物业类型,但Daft就有多一个功能,就是会显示业主可供「睇楼」的时间,如大家到爱尔兰旅行,想不到有甚幺可以做,「睇楼」也是不错的选择。

投资养老院 回报4厘兼可移民

爱尔兰政府有意增加房屋供应不是空口说白话,由其投资移民的要求中便可一窥一二。爱尔兰房地产商Bartra亚洲区总经理James Hartshorn表示,港人如想申请投资移民,只需要在爱尔兰有价值200万欧元资产,当中100万欧元用来投资当地公共项目。

有见及此,Bartra近年开拓本港业务,并提供两种公共项目的投资计划,第一类是为借贷予公屋营建项目,为期三年,但到期后不会提供任何利息,由于项目由政府担保,适合只为移民但不想承受任何投资的港人;而另一种则是借贷予养老院营建项目,贷款期5年,年息4厘。

James指,供应短缺的问题不只限于房屋,在养老、商厦等领域也看到有一定需求,但由于营运养老院的限制较多,例如需通过当局的监管审查程序,以及每周只可新增4名入住者,故投资期会比公屋长,但却可享有4厘投资回报。他又指,自公司进驻香港后,查询有关项目的数量上升不少,除了因移民门槛低外,亦因爱尔兰是英语及普通法制国家。